Tributo em pauta: O IPTU e os novos desafios da multipropriedade

O imposto sobre a propriedade territorial e urbana (IPTU) é cobrado pelos Municípios e calculado levando em consideração características que possibilitam identificar o “valor venal” dos imóveis, grandeza que serve de parâmetro para identificar o montante de imposto que cada um deve recolher.

 

Em Salvador, a Lei nº. 7.186/2006 (Código Tributário e de Rendas do Município de Salvador) sofreu diversas alterações na matéria, no final de 2013, no que se convencionou chamar de “Reforma do IPTU”. Não adentrando nos aspectos controversos que ainda se encontram em discussão no Judiciário, o IPTU passou a contar com nova metodologia de apuração do valor venal, caracterizada por diversos parâmetros, como a planta genérica de valores, valor unitário padrão de terreno e de construção, fatores de valorização e desvalorização estabelecidos por características dos imóveis (tipo de terreno, posição na quadra, tempo de construção, etc.), por exemplo.

 

Mas, recentemente, a Lei Federal nº. 13.777/2018 introduziu importante alteração em relação ao direito de propriedade na legislação brasileira, com potencial para impor grandes desafios para os Municípios na cobrança do IPTU.

 

A partir de então, o Código Civil (CC) passou a regular o “condomínio em multipropriedade” em seus artigos 1.358-B a 1.358-U. Instituída por ato entre vivos ou testamento, a multipropriedade é, na verdade, um regime que permite fracionar um imóvel em intervalos de tempo não inferiores a 7 dias (o que explica seu outro nome pomposo, time sharing, embora alguns especialistas afirmem que a multipropriedade seria uma derivação do timeshare e do sistema fractional, negócios específicos do mercado turístico), em que cada multiproprietário poderá usar e gozar da totalidade do imóvel com exclusividade, sendo que, tanto o imóvel como as frações de tempo, são indivisíveis (arts. 1.358-C, 1.358-D, 1.358-E e 1.358-F do CC).

 

A discussão começa ganhar complexidade quando se observa que uma fração de tempo, a princípio, não ostenta relação direta com a “propriedade territorial urbana” que corresponde à hipótese que a Constituição Federal de 1988 indicou como objeto da tributação pelo IPTU, representando, se superada esta noção, um desligamento da qualidade de proprietário de uma coisa material (imóvel) para outra imaterial (fração de tempo). Além disso, a multipropriedade pode ser estabelecida com intervalos de tempo fixo, flutuante ou misto (art. 1.358-E, § 1º do CC), ou seja, é possível estabelecer frações fixas (cada adquirente vinculado a um mês exato do ano, por exemplo) com diferença de preço de acordo com o período ou temporada, de modo que aquelas correspondentes ao verão e ao carnaval poderiam ser transacionadas por valor superior às demais. Há também a possibilidade de destinar certas frações de tempo aos reparos indispensáveis do imóvel, atribuindo-se este período ao instituidor da multipropriedade ou, proporcionalmente, às respectivas frações (art. 1.358-N do CC).

 

A partir destas características já se pode questionar se a sistemática atual de apuração do IPTU é adequada para a cobrança do imposto sobre a multipropriedade, pois, os elementos que considera fixar o tributo não são adequados para avaliar uma "fração de tempo", principalmente para garantir o respeito à capacidade contributiva em situações onde há diferenças de valor entre cada multipropriedade.

 

Por outro lado, a cobrança também não pode ocorrer de forma global, aparentemente, considerando uma avaliação do valor do imóvel e dividindo pelo número de frações, já que cada uma é indivisível e dotada de matrícula imobiliária própria (art. 176, § 10 da Lei Federal nº. 6.015/73), não havendo sequer direito de preferência, tampouco a necessidade de ciência ou anuência dos demais multiproprietários para sua alienação (venda a terceiros), conforme art. 1.358-L do CC.

 

Nesta perspectiva, é importante que os municípios lancem mão da faculdade de atribuir uma inscrição imobiliária para cada fração de tempo, conforme art. 176, § 11 da Lei Federal nº. 6.015/73, pois, diante da natureza autônoma da multipropriedade é problemático cogitar de responsabilidade solidária ou subsidiária dos multiproprietários quanto aos tributos incidentes sobre a totalidade do imóvel, assim como não poderiam sofrer restrições ou negativações por débito de frações que não lhe competem.

 

Esta, inclusive, era a tônica da Lei nº. 13.777/2018, pois, sua redação original tratava expressamente da matéria, estabelecendo que os multiproprietários responderiam pelo pagamento dos tributos apenas proporcionalmente à sua fração de tempo, com cobrança individualizada e sem solidariedade. Contudo, os §§ 3º, 4º e 5º do que se tornou o art. 1.358-J do Código Civil foram vetados pelo Presidente da República, a pedido do Ministério da Fazenda, sob a justificativa de que somente lei complementar pode tratar de normas gerais de direito tributário, além da possibilidade de surgir insegurança jurídica pelo tratamento diferenciado aos contribuintes em razão da multipropriedade e da possibilidade da arrecadação tributária ser afetada negativamente, conforme Mensagem de Veto nº 763, de 20 de dezembro de 2018, encaminhada ao Presidente do Senado Federal.

 

É bom observar que, se o Governo Federal reconhece e declara expressamente nas razões de veto que a regulação da responsabilidade na multipropreidade seria de competência exclusiva de lei complementar nacional, não parece restar margem para considerar válida qualquer lei municipal que se aventure a tratar do tema, antes da edição de qualquer norma geral sobre o tema. Ainda que o veto presidencial não possua a prerrogativa de limitar ou impedir que os Municípios editem leis a respeito, representa hipótese de controle prévio (de caráter político) da constitucionalidade da norma com nítida capacidade persuasiva a se explorar em discussões judiciais.

 

Mas, se no âmbito jurídico os contornos da multipropriedade aparentemente não estão bem definidos, ao menos no que se refere à tributação, o mesmo não se pode dizer da perspectiva do mercado imobiliário. O estudo "Cenário do Desenvolvimento de Multipropriedades no Brasil", elaborado por empresa especialista no segmento e lançado durante seminário da Associação para Desenvolvimento Imobiliário e Turístico do Brasil (ADIT Brasil), revela que o número de empreendimentos deste modelo somente tem crescido consistentemente nos últimos anos, inclusive após início da pandemia da covid-19.

 

Só nos resta desejar que o Natal e o Ano Novo que desponta nos traga a saúde e a sabedoria necessárias para desvendar este e os demais desafios que surgirão. 

 

Boas Festas e até ano que vem!

 

*Anderson Pereira é advogado tributarista licenciado, professor de Direito Tributário e conselheiro do Conselho de Fazenda do Estado da Bahia e do Conselho Municipal de Tributos de Salvador