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A Prefeitura de Salvador sancionou, na última sexta-feira (24), a Lei nº 9.877/2025, que, entre outras mudanças, altera o Código Tributário do município, impactando a tributação de plataformas eletrônicas e/ou pessoas jurídicas que atuem na prestação de serviços nas áreas de turismo e hospedagem na capital baiana. A legislação foi aprovada na Câmara Municipal de Salvador durante sessão plenária realizada na última quarta-feira (22).

 

Segundo a Prefeitura, a atualização tem o objetivo de aprimorar a legislação tributária municipal, promovendo “ajustes que visam assegurar maior eficácia na recuperação de créditos da dívida ativa municipal, fomentar o desenvolvimento urbano do Município e assegurar uma gestão mais eficiente”, diz a mensagem enviada à Câmara em setembro.

 

No que tange às plataformas digitais e pessoas jurídicas no que diz respeito ao setor de turismo e hospedagem, a Lei define novas regras para o Imposto Sobre Serviços (ISS). Na lei sancionada, o Município institui que, em um espectro delimitado de atuação no município, “as plataformas eletrônicas, congêneres e/ou pessoas jurídicas, ainda que sediadas em Município diverso do de Salvador, serão as responsáveis tributárias, por substituição, pela retenção do Imposto Sobre Serviços - ISS”.

 

O primeiro critério definido pela Prefeitura é “quando [as plataformas ou pessoas jurídicas] prestarem serviços indicados nos subitens 9.01 e 9.02 da Lista de Serviços anexa, notadamente quando do agenciamento, organização, promoção, intermediação e execução de programas de turismo, passeios, viagens, excursões, hospedagens e congêneres”.

 

A lista citada destaca os seguintes formatos de serviços: "hospedagem de qualquer natureza em hotéis, apart-service condominiais, flat, apart-hotéis, hotéis residência, residence-service, suite service, hotelaria marítima, motéis, pensões e congêneres", no item 9.1; e "Agenciamento, organização, promoção, intermediação e execução de programas de turismo, passeios, viagens, excursões, hospedagens e congêneres", no item 9.2. 

 

Em seguida, a cobrança também será válida caso “os referidos serviços se aperfeiçoarem no Município de Salvador, devendo, na forma da Lei Municipal, requerer e manter inscrição municipal, bem como transferir a resultante das referidas retenções à Fazenda do Município de Salvador”, diz a nova redação do Código Tributário municipal. 

 

O ISS é um imposto municipal cobrado sobre a prestação de serviços por empresas ou profissionais autônomos. O valor é repassado integralmente aos cofres públicos municipais. Em resposta a referida legislação, o Airbnb, empresa americana de serviço online de hospedagens e agendamento de serviços turísticos, protestou formalmente contra a atualização do código. 

 

Considerando a regulamentação da Reforma Tributária em todo o país, a empresa destaca o risco de sobreposição tributária em Salvador, considerando que o Airbnb se enquadra na primeira categoria de plataformas digitais atuante no setor de hospedagem e turismo. 

 

Em nota enviada a imprensa, a empresa diz que “a lei pode obrigar anfitriões a se registrarem na Prefeitura e, a partir desse enquadramento, criar brechas para a cobrança do ISS, imposto que não se aplica ao aluguel por temporada, já sujeito ao Imposto de Renda conforme legislação vigente”, explica. 

 

“A medida contraria a legislação federal, que define a locação como uma relação civil entre pessoas, e não como uma atividade comercial”, complementa. O Airbnb ainda alerta: “a nova regra entra em vigor imediatamente e deve reduzir de forma significativa a oferta de acomodações, hoje essencial para atender o fluxo de turistas em grandes eventos, como o Réveillon e o Carnaval”. 

 

O diretor tributário do Airbnb para América Latina e Canadá, o brasileiro Henrique Índio, afirmou que a empresa “atuará contra iniciativas locais que criem insegurança jurídica e prejudiquem famílias que dependem da renda da locação por temporada”. “A Reforma esclarece que esse tipo de locação será tributado pelos novos impostos IBS e CBS, e não pelo ISS municipal. Adotar soluções locais antes desse processo pode desorganizar o sistema e gerar insegurança jurídica”, completa.

 

A Secretária da Fazenda enviou uma nota oficial sobre a nova lei. Segundo o Executivo Municipal, a medida tem a intenção de "corrigir distorções" e assegurar a "concorrência leal com os meios de hospedagem tradicionais" frente a expansão das plataformas. A informação é de que o projeto é embasado na "decisão judicial do Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro (TJRJ), que, por unanimidade, reconheceu a legitimidade da cobrança de ISS sobre os serviços de hospedagem intermediados em Petrópolis". (A reportagem foi atualizada às 19h36)

 

Confira a nota na íntegra: 

"Cobrança de ISS sobre Airbnb corrige distorções de tributação em serviços de hospedagem 

A Prefeitura de Salvador, por meio da Secretaria da Fazenda (Sefaz), informa que a cobrança do Imposto Sobre Serviços de Qualquer Natureza (ISS) sobre os serviços de hospedagens ofertadas por meio de plataformas digitais tem como objetivo corrigir uma distorção e assegurar a concorrência leal com os meios de hospedagem tradicionais, como hotéis e pousadas, que já contribuem regularmente com as obrigações municipais.

Com a medida, o município busca equilibrar as condições de mercado e garantir que todos os prestadores de serviços de hospedagem arquem com as mesmas responsabilidades tributárias, evitando práticas que gerem vantagem competitiva indevida e prejudiquem a economia local.

A proposta, aprovada pela Câmara Municipal, tem como fundamento a decisão judicial do Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro (TJRJ), que, por unanimidade, reconheceu a legitimidade da cobrança de ISS sobre os serviços de hospedagem intermediados em Petrópolis. Na ocasião, a Corte avaliou que a cobrança é constitucional, uma vez que “os serviços oferecidos pela plataforma configuram hospedagem, pois envolvem imóveis mobiliados com infraestrutura, serviços de limpeza e conservação, e alta rotatividade de usuários”. Assim, ficou definido que as plataformas são responsáveis pela retenção do ISS referente aos serviços de hospedagem que intermediam de imóveis localizados no município.

Por fim, a Prefeitura de Salvador reitera seu compromisso com as melhores práticas de tributação, buscando promover justiça fiscal, isonomia e o fortalecimento da economia local."

O governo da Espanha ordenou que a plataforma Airbnb remova mais de 65 mil anúncios de imóveis, alegando violação das normas nacionais sobre aluguéis de temporada. A medida foi anunciada nesta segunda-feira (19) pelo Ministério dos Direitos do Consumidor e representa um dos mais duros movimentos regulatórios já vistos na Europa contra o setor.

 

Segundo o governo espanhol, as principais irregularidades encontradas foram:

• Ausência de número de licença obrigatório nos anúncios;
• Falta de clareza sobre o status jurídico dos proprietários;
• Operações de aluguel realizadas sem licenciamento oficial.

 

O ministro Pablo Bustinduy criticou duramente a atuação da plataforma e classificou a ação como necessária diante do cenário habitacional do país. “Chega de desculpas. Chega de proteger aqueles que fazem do direito à moradia um negócio em nosso país”, declarou durante entrevista coletiva.

 

A decisão ocorre em meio a uma crise habitacional agravada pela falta de novas construções desde a crise imobiliária de 2008. Entre 2020 e 2024, houve um aumento de 15% no número de imóveis registrados para aluguel de temporada, totalizando 321 mil unidades até novembro do ano passado.

 

Em nota, o Airbnb informou que pretende recorrer da decisão. A empresa argumenta que o Ministério dos Direitos do Consumidor não tem competência legal para regular aluguéis de curto prazo e que não recebeu uma lista baseada em evidências das supostas acomodações irregulares. A companhia ainda alegou que muitos dos anúncios citados são de locações sazonais que não se enquadram como turísticas.

 

A medida adotada pelo governo espanhol reflete um movimento crescente de regulação do setor na Europa. A cidade de Barcelona, por exemplo, anunciou a proibição total dos aluguéis turísticos até 2028. Países como Croácia e Itália também têm implementado restrições, e o governo da Espanha já estuda um aumento nos impostos aplicados à renda obtida com aluguéis de temporada.

A empresa americana de aluguel para estadias, Airbnb, foi condenada a indenizar uma cliente em Porto Seguro, após a mulher alugar um imóvel e encontrar o local em condições precárias. A decisão da 1ª Turma Recursal dos Juizados Especiais do Distrito Federal fixou a quantia de R$ 4.192,37, por danos materiais, e de R$ 3 mil, a título de danos morais.

 

De acordo com informações do site Radar, parceiro do Bahia Notícias, a consumidora reservou a acomodação na plataforma para passar o período de 23 de janeiro a 2 de fevereiro de 2023 em Porto Seguro, na Costa do Descobrimento. No entanto, as condições do imóvel eram diferentes do anúncio, com necessidade de reforma e troca de alguns equipamentos.

 

A vítima alega que não teve sucesso ao tentar acordo com o proprietário e que a empresa não lhe ofereceu qualquer auxílio. A empresa argumentou  que os danos foram ocasionados pelo anfitrião e, por isso, não há que se falar em falha na prestação dos seus serviços. Sustenta que a consumidora aproveitou normalmente a acomodação e teria solicitado o reembolso apenas após o checkout. Por fim, defende que a autora não apresentou provas para comprovar as alegações.

 

A Justiça negou o recurso e a Turma atestou o descumprimento do contrato por parte da Airbnb, ao violar o dever de informação à consumidora, ao deixar de prestar informação clara e adequada sobre os produtos e serviços. 

 

Finalmente, o relator destaca que o anfitrião, ao ser notificado sobre a situação do imóvel, não quis resolver os infortúnios ou mesmo alocar a consumidora em outro imóvel, “motivo pelo qual entendo ser devida a restituição integral de valores pagos, nos moldes fixados na sentença”, concluiu.

Por maioria, a Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que proprietários de imóveis em condomínios cuja convenção estabeleça a destinação residencial das unidades não poderão alugá-los por meio de plataformas digitais, como o Airbnb.

 

No entendimento do colegiado, o sistema de reserva de imóveis pelo Airbnb é considerado um contrato atípico de hospedagem, diferente da locação por temporada e da hospedagem oferecida por empreendimentos hoteleiros, que possuem regulamentações próprias.

 

Dessa forma, se houver uma cláusula na convenção que destine expressamente as unidades para uso residencial no condomínio, será impossível utilizá-las para a hospedagem remunerada pelo Airbnb.

 

Essa decisão mantém acórdão do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul (TJ-RS), que determinou aos proprietários de duas unidades residenciais em um condomínio que se abstivessem de oferecer seus imóveis para locação no Airbnb. O TJ-RS considerou essa prática como uma atividade comercial e de hospedagem, proibida pela convenção do condomínio.

 

A proibição, como ressalta o STJ, se aplica apenas aos condomínios que tenham em sua convenção a destinação exclusivamente residencial das unidades. 

 

A utilização do Airbnb e de outras plataformas digitais para aluguel de imóveis tem sido alvo de debates tanto no âmbito jurídico quanto na esfera social. Enquanto alguns defendem a liberdade do proprietário em dispor de seu próprio imóvel como bem entender, outros argumentam que essa prática pode prejudicar a segurança e a tranquilidade dos condomínios residenciais.

 

Diante dessa deliberação da Corte, a orientação é que os donos de imóveis em condomínios verifiquem as cláusulas da convenção antes de disponibilizarem seus imóveis para aluguel pelo Airbnb ou por outras plataformas digitais.

 

Em nota enviada ao Radar DF, o Airbnb diz que o contrato por temporada é legal no Brasil, previsto na Lei do Inquilinato. “Proibir ou restringir a locação por temporada viola o direito constitucional de propriedade de quem aluga o seu imóvel. As decisões do Superior Tribunal de Justiça (STJ) referem-se a casos específicos e pontuais e não determinam a proibição da locação via Airbnb em condomínios. O Airbnb está comprometido a apoiar o crescimento econômico no Brasil, ajudando proprietários de imóveis a obterem renda extra ao se tornarem anfitriões na plataforma, participando ativamente da economia do turismo com praticidade e segurança”, afirma em comunicado.

A mansão que serviu de cenário para a família Banks e Will em um "Maluco no Pedaço" poderá ser alugada no Airbnb. Fruto de uma ação de divulgação da comemoração dos 30 anos da série, a reserva da propriedade, localizada em Los Angeles, nos EUA, vai custar cerca de US$ 30 por noite. Os hóspedes só vão poder reservar a acomodação em cinco dias específicos.

 

O próprio Will Smith será o anfitrião. Porém, segundo o Estadão, o ator não vai estar na mansão para receber os hóspedes. Ele só aparece na publicação do site.

 

O aluguel da propriedade só vai estar disponível nos dias 2, 5, 8, 11 e 14 de outubro. As reservas pderão ser feitas a partir do dia 29 de setembro. 

 

Serão aceitos apenas dois hóspedes por vez, que precisam morar em Los Angeles. Eles terão acesso ao quarto, ao banheiro e à sala de jantar que aparecem na série. Uma área à beira da piscina também será disponibilizada.

Entre os quartos mais famosos do mundo, o "Quarto em Arles" do pintor Van Gogh foi cadastrado no site Airbnb com disponibilidade para abrigar até dois hóspedes por diária. Localizada em Chicago, nos Estados Unidos, a acomodação foi equipada com uma cama, TV a cabo, ar condicionado e internet. O custo para se hospedar por uma noite é de apenas US$ 10 dólares, o equivalente hoje a R$ 41 reais, e ainda inclui um ingresso para visitar a exposição do pintor holandês, aberta a partir deste domingo (14) até o dia 10 de maio.

"Este quarto fará você sentir como se estivesse vivendo em uma pintura", diz o texto do anúncio. "Sua mobília, cores vibrantes e suas obras de arte vão te proporcionar uma experiência de vida". O anfitrião do imóvel se apresenta pelo codinome de Vincent van Gogh e busca por recursos para comprar tinta. A iniciativa partiu do Instituto de Artes de Chicago, que fará uma exposição com o tema "Os quartos de Van Gogh". O cômodo poderá ser alugado em dois dias específicos, anunciados na página do museu via Facebook.