Tributo em Pauta: Preciso pagar o 'ITIV' de imóvel ainda na planta?

Quem nos últimos 7 ou 8 anos comprou ou vendeu qualquer imóvel na planta em várias das grandes - e até nas médias - cidades baianas sabe que virou moda anteciparem a cobrança do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis, o famoso “ITBI” ou “ITIV” (leiam, itívi, em bom baianês).

Pagar o imposto em si ao Município não é de causar tanta estranheza, já que ele realmente é devido toda vez que se adquire um bem imóvel por qualquer meio oneroso (isto é, não gratuito). O que surpreende alguns adquirentes é a necessidade de já ter de pagá-lo logo no ajuste inicial, face à assinatura da promessa de compra e venda do imóvel.

Pois é. Esta prática de antecipar a cobrança do ITIV, de inspiração sudestina, veio parar na legislação de vários dos Municípios baianos. Em Salvador, o fundamento constou no Código local (art. 122, § 1º, I), embora desde 2017 esteja suspensa sua aplicação por decisão do TJBA. A prática encontra amparo também nas leis de Alagoinhas (art. 106, XVIII), Lauro de Freitas (art. 107, XVIII), Camaçari (art. 106, XVIII) e Vitória da Conquista (art. 230, XI), apenas para exemplificar alguns dentre vários na mesma condição.

Mas, por que estou falando em antecipação?

É que a Constituição Federal de 1988 autorizou os Municípios a cobrar o tal do “itívi” quando houvesse a transmissão do bem imóvel, não a expectativa dela. O imposto só pode ser cobrado no momento em que o imóvel é, efetivamente, transmitido; quando o adquirente se torna o seu proprietário.

Sim, Werneck, não entendi. Eu não já comprei o imóvel na planta?

Meu(inha) leitor(a), vou entrar no juridiquês só pra lhe servir de Google tradutor: “compra e venda” é uma coisa. “Promessa de compra e venda”, outra.

Quando você, muito contente no stand de vendas, “compra” uma unidade num empreendimento que ainda não foi entregue, você não negociou imóvel nenhum - até porque ele ainda não existe. O que você adquiriu foi só o direito de comprar o imóvel; não o imóvel.

A promessa de compra e venda é o compromisso que as partes fazem de que, no futuro, diante de certas condições - a construção do imóvel, de um lado, o pagamento do preço, de outro - o construtor promete te vender e você promete que vai comprar. Não houve compra e venda, e Vossa Excelência não é ainda dono de nada. Está pagando para formar um crédito nas mãos do construtor.

Quando o imóvel está construído e o preço já foi pago - ou ao menos, já está tudo “ok” com o financiamento -, agora, sim, você recebe as chaves e corre pro abraço. Digo, corre é pro cartório, para assinar a escritura pública, esta, sim, de compra e venda. O sonho da casa própria só se realiza (para o mundo do direito) quando essa escritura é registrada junto ao Cartório de Registro de Imóveis. Ufa! Imóvel transmitido e adquirido. Enfim, proprietário.

Então, quando te cobram o ITIV antes deste registro, estão mesmo de “sete meses”, porque em verdade ainda não aconteceu o fato em face do qual o Município está autorizado a te cobrar. A promessa cria a expectativa da transmissão mas, até lá, nada impede as partes de desistir.

Mas, e aí? Pode ou não pode exigir o ITIV antecipado?

Não pode. Não que o ponto do Município seja absolutamente indefensável - “absoluto” é uma palavra forte -, mas é o art. 150, § 7º da Constituição que autoriza estas antecipações e, para o STF, ele não casa bem com o ITIV. Há várias decisões do Supremo no mesmo sentido: o ITIV só é mesmo devido quando a escritura de compra e venda do imóvel for registrada no cartório.

*Leandro Aragão Werneck é advogado, professor de Direito Tributário. Doutorando e Mestre em Direito pela Universidade Federal da Bahia (UFBA), especialista em Direito Tributário (IBET) e conselheiro do Conselho Municipal de Tributos de Salvador (2021)