Aspectos e inovações da lei do inquilina

Marcus V. Americano da Costa
Advogado, Professor-Mestre e Procurador; autor de diversas obras jurídicas.
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Aspectos e inovações da lei do inquilinato

A despeito dos alardeados benefícios para os adimplentes e a segurança aos proprietários, e, consequentemente, o aquecimento do mercado imobiliário com a redução dos aluguéis e do déficit habitacional, assim como, a efetividade dos princípios da celeridade e economia processuais, ressoa como procedente, senão no todo, ao menos em linhas gerais, o entendimento doutrinário de que as alterações processadas na Lei do Inquilinato (nº 8.245, de 18.10.1991), através da Lei nº 12.112, de 09.12.2009, valendo a partir de 25.01.2010, comprometem o espírito paternalista que deveria nortear, tanto residenciais quanto comerciais, as relações entre o locador e o locatário, a considerar este, em tese, como ocorre em outros diplomas legais (v.g.: CPDC e CLT), como a parte juridicamente mais fraca do vínculo de natureza obrigacional.

No entanto, não olvidemos que em razão da queda da “denúncia vazia” desde a Lei no 6.649, de 16.05.79 (alterada pela Lei no 6.698, de 15.10.79), nos contratos por prazo indeterminado, o locador não poderá reaver o imóvel alugado ao locatário sem que haja um dos fundamentos jurídicos para a propositura da Ação de Despejo.

Após a vigência da Lei nº 12.112/2010, nos arts. 3o e 4o da Lei no 8.245/1991, regulando a locação em geral e urbana residencial, consta que o contrato locatício poderá ser por qualquer prazo; se, por período igual ou superior a 10 anos, depende de anuência conjugal. Determinando-se o prazo, é vedado ao locador, antes do vencimento do contrato, reaver o imóvel locado, sendo que este, nas mesmas condições, também não poderá ser devolvido pelo locatário sem o pagamento de multa contratual, proporcionalmente ao período de cumprimento do vínculo, ou, na sua falta, aquela que for fixada judicialmente.

Ocorrendo a alienação do imóvel na vigência de contrato com determinação de prazo, o adquirente estará obrigado a respeitá-lo se existir cláusula de vigência e estiver averbado junto à matricula do referido bem. Não havendo, independente de sua duração, o novo titular do imóvel alugado, promissário comprador e o promissário cessionário poderão denunciar o contrato, estabelecendo-se ao locatário o período máximo de 90 dias para sua desocupação, contado do registro da venda ou do compromisso. Expirado tal prazo, sem adotar essas iniciativas, presume-se a concordância tácita na manutenção da locação (art. 8o, §§1º/3º, Lei 8.245/1991).

Substituindo-se o seu parágrafo único com a inserção de dois parágrafos, o conteúdo do art. 12 (Lei nº 8.245/1991) foi ampliado e corrigido pela Lei nº 12.112/2010, ao dispor que nos casos de separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da união estável, a locação residencial prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel, quando, nessas situações e por morte do locatário (v. incisos I e II, art. 11), a sub-rogação será comunicada por escrito ao locador e, se for o caso, ao fiador, o qual poderá desonerar-se do encargo em 30 dias contados do recebimento da comunicação dada pelo sub-rogado, respondendo pelas conseqüências da garantia durante 120 dias após notificado o locador. Aliás,  a  nova redação dada ao art. 39, acresceu – in fine – a expressão “ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado”, mantendo, porém, o antigo enunciado: “Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ...” (v., tb., art. 40).

Também mudanças substanciais se deram no art. 62, sobremodo nas Ações de Despejo fundadas na falta de pagamento de alugueres e acessórios, no que se refere ao pedido do locatário de “emenda – ou purgação – da mora”, pois, ao inverso de antes em que  o mesmo era admitido no atraso de pagamento até duas vezes a cada 12 meses, pela redação atual de seu parágrafo único, o benefício só será utilizado uma vez “nos 24 (vinte e quatro) vezes imediatamente anteriores à propositura da ação” (destacamos).

Já os pactos firmados por escrito para 30 ou mais meses, a sua resolução coincidirá com o fim do prazo, sendo desnecessária notificação ou aviso. Continuando na posse do imóvel por mais de 30 dias sem oposição do locador, prossegue-se a locação segundo as cláusulas e condições contratuais originárias (art. 46, § 1º).

Estabelecem os arts. 17, 18 e 85, que o aluguel poderá ser livremente ajustado pelos contratantes e sua correção monetária se processará de acordo com a época e condições ajustadas, contanto que, nas locações residenciais, não ultrapasse “os critérios de reajustes previstos na legislação específica”. Normas de ordem pública oriundas do dirigismo estatal, o aluguel não poderá ser estipulado em moeda estrangeira, nem vinculado à variação do salário mínimo ou cambial (jus publicum privatorum pactis mutari non potest). Contra os inadimplentes pela falta de pagamento do aluguel no prazo convencionado, ou, na falta de ajuste, até o sexto dia útil do mês subseqüente ao vencido, a ser efetuado no próprio imóvel ou no local indicado no contrato, o locador poderá ajuizar a Ação de Despejo (arts. 9o, III, 23, II, e 62, I/IV).

Ademais, as regras, a seguir, permanecem inalteradas:
Não é permitido ao locador cobrar o aluguel por antecipação, salvo se se tratar de imóvel alugado para temporada ou sem garantias locatícias por prazo não superior a 90 dias. Caso contrário, constitui contravenção penal ou ilícito civil, ficando o infrator sujeito à prisão simples, de cinco a seis meses, ou multa entre o valor de três a doze alugueres vigentes à época da infração (arts. 20, 37, 42, 43, III, 49 e 50).

Quanto ao pagamento do IPTU e das despesas ordinárias do condomínio, a obrigação deve, em princípio, ser do locador, mas nada impede que tal ônus seja transferido ao inquilino, conquanto seja estipulado no contrato de locação. Já as despesas condominiais aludidas são uma das estritas obrigações do locatário (arts. 22, VIII, e 23, XII). Segundo LEVENHAGEM, “descumprida essa obrigação, justifica-se a ação de despejo” (Nova Lei do Inquilinato, Atlas, São Paulo, 2a ed., 1980, p. 206).

Por último, o direito pátrio só admite a cessão de locação, o empréstimo (comodato), como a sublocação do imóvel alugado, seja total ou parcialmente, através do consentimento prévio e por escrito do locador (art. 13 – o § 3º foi vetado pelo presidente da República); e no caso de existir em relação empregatícia cláusula relacionando o contrato de locação ao vínculo laboral (parte do salário in natura), pode o empregador pedir o imóvel alugado a empregado seu quando houver rescisão do contrato de emprego, desde que a sua ocupação e moradia tenham relação com esse, sob pena de ajuizamento da conseqüente Ação de Despejo, cuja Sentença e demais decisões serão recebidas apenas no efeito devolutivo (arts. 47, II, 58, V, e 59, II – o § 1º foi vetado, mais foram aditados os incisos VI/IX e o § 3º).