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Nova lei que regula rescisão de contratos imobiliários pode ser prejudicial aos consumidores

Por Saulo Daniel Lopes

Nova lei que regula rescisão de contratos imobiliários pode ser prejudicial aos consumidores
Foto: Divulgação

No apagar das luzes de 2018, em 27 de dezembro, foi sancionada a Lei n. 13.786/2018, que dispôs, dentre outros assuntos, sobre rescisões de contratos em incorporação imobiliária. A nova lei promove mudanças substanciais nas relações entre consumidores e incorporadoras, sobretudo na celebração e no distrato de contratos para aquisição de unidades imobiliárias.

 

Essa alteração legislativa possui impacto ainda maior para as aquisições de imóveis “na planta”, em que o adquirente celebra um instrumento de promessa de compra e, por meio dele, normalmente efetua o pagamento de um valor inicial chamado de poupança até a entrega definitiva do imóvel, quando se faz necessária a quitação do negócio, à vista ou por financiamento.

 

Dentre as principais inovações da lei, está a exigência de um quadro resumo obrigatório em todos os contratos de compra e venda e de cessão, no qual deverão constar as principais obrigações assumidas pelas partes, como o preço total, taxas de juros e demais despesas do consumidor, possibilidade de direito de arrependimento nos primeiros 7 dias (para casos de contratos celebrados em stands de vendas e fora da sede do incorporador ou do estabelecimento comercial), data de conclusão da obra e consequências do desfazimento do contrato, dando destaque visível no contrato para as penalidades aplicáveis e para os prazos para devolução de valores ao adquirente.

 

Sem dúvida, se trata de inovação benéfica ao consumidor, pois prestigia a informação clara e manifesta num rápido e prático acesso, facilitando a busca de informações fundamentais ao negócio no corpo do contrato.

 

Todavia, a lei cuidou de prever consequências diretas para o descumprimento contratual e o desfazimento do negócio por culpa do adquirente. Fica legalmente prevista a possibilidade de retenção do percentual de até 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga (podendo ser de até 50% se a incorporação estiver sujeita ao regime da afetação, aquela em que o empreendimento fica fora do patrimônio do incorporador para assegurar maior garantia aos adquirentes em caso de insucesso daquele) - a título de pena convencional, taxa de corretagem, bem como todos os impostos e taxas de condomínio incidentes durante o período que o imóvel fora disponibilizado ao consumidor, além de uma taxa de fruição equivalente a meio por cento do valor total do bem nos casos em que o comprador tenha efetivamente entrado no imóvel, no entanto, o consumidor não estará endividado além do valor investido no negócio, sua responsabilidade será limitada por esse parâmetro. Além disso, também ganha previsão legal a cláusula de “tolerância” de até 180 dias após o prazo previsto para a entrega do empreendimento.

 

Também ficaram objetivamente previstas as consequências para atraso da entrega do empreendimento que ultrapassar a tolerância estabelecida no contrato, neste caso o adquirente terá direito à resolução do contrato com a restituição de todos os valores pagos devidamente atualizados, além de multa a ser estabelecida em contrato, em até 60 dias contados do desfazimento do negócio. Caso o comprador decida continuar com o imóvel, será devida uma indenização no valor de um por cento do valor pago à incorporadora por cada mês de atraso da obra, não podendo cumular com a multa contratual para o caso de desfazimento do negócio.

 

Essa disposição pode decidir em favor das incorporadoras uma questão não unânime na jurisprudência, acerca da impossibilidade de cumulação das duas multas (moratória e compensatória) em benefício do adquirente, de modo que se revela um desequilíbrio em relação ao incorporador, visto que a este será autorizado cobrar todos os encargos incidentes sobre o imóvel e despesas previstas no contrato, limitados ao percentuais máximos da lei.

 

Em termos gerais, a nova lei privilegia o acesso às informações claras e possibilita ao consumidor ter conhecimento mais facilitado sobre os complexos detalhes que envolvem um negócio imobiliário, todavia, deve manter os compradores em alerta para planejar ainda mais uma aquisição de imóvel, uma vez que a rescisão do negócio, fora das hipóteses de culpa da incorporadora, terá consequências mais gravosas e poderá causar grandes prejuízos ao adquirente.

 

*Saulo Daniel Lopes é advogado especialista em Direito Processual Civil, professor e coordenador do Núcleo Civil do Costa Oliveira Advocacia