zoneamento salvador

Com o leilão do antigo Centro de Convenções da Bahia (CCB) agendado para o dia 26 de março de 2026, a alienação do terreno de 187 mil metros quadrados - avaliado com lance mínimo de R$ 141,3 milhões - traz à tona um entrave técnico e jurídico para o futuro do local: a restrição de uso imposta pela legislação urbanística vigente.

Embora o mercado imobiliário frequentemente projete o uso residencial para áreas de grande porte, o Plano Diretor de Desenvolvimento Urbano (PDDU) e a Lei de Ordenamento do Uso e Ocupação do Solo (LOUOS) de Salvador classificam o local rigorosamente como Zona de Uso Especial 12 (ZUE-12), com habilitação exclusiva para o Centro de Convenções da Bahia.

O Bahia Notícias consultou o PDDU e a LOUOS, e de acordo com os documentos, as Zonas de Uso Especial (ZUE) são porções do território destinadas a "complexos urbanos voltados a funções administrativas, educacionais, de transportes e de serviços de alta tecnologia".

Essa definição técnica contrasta com o Uso Residencial (R), que é legalmente definido como aquele destinado especificamente à moradia, ainda conforme o mesmo anexo do documento.

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Diferente de outras classificações, como a Zona Predominantemente Residencial (ZPR) — destinada majoritariamente à habitação — ou as Zonas de Centralidade (ZCMu e ZCL), que admitem explicitamente o uso residencial em conjunto com o comércio, a norma da Zona de Uso Especial não fala sobre função de moradia.

Na prática, isso significa que, sob o regramento atual, a implementação de condomínios residenciais ou edifícios de apartamentos no terreno não encontra respaldo na lei. Além disso, a LOUOS afirma que: "nas ZUE, os usos permitidos e respectivos usos acessórios serão autorizados caso a caso, de acordo com as características específicas de cada ZUE".

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DE RESIDENCIAL A "USO ESPECIAL"
Os documentos também revelam uma transição importante no histórico urbanístico do terreno. Na vigência da lei anterior (Lei 7.400/2008), a área correspondente ao Centro de Convenções era enquadrada como ZPR-8 (Zona Predominantemente Residencial 8). Contudo, com a aprovação do atual PDDU (Lei 9.069/2016) e da LOUOS (Lei 9.148/2016), o espaço foi reclassificado para ZUE-12.

Essa alteração de 2016 retirou a permissão para moradias, vinculando o potencial do lote a equipamentos de suporte institucional ou tecnológico. Para que um futuro arrematante possa implementar projetos residenciais, a prefeitura de Salvador precisaria formalizar uma alteração de zoneamento, que é o instrumento que delimita o território e impõe "regras diferenciadas para parcelamento, uso e ocupação do solo", e qualquer mudança em sua finalidade exige novo processo legislativo.

Apesar da atual legislação ter restrições ao uso da ZUE do Centro de Convenções, a própria LOUOS abre possibilidade de adaptações por meio de lei encaminhada pelo Executivo à Câmara de Salvador. Como mostra o parágrafo 2º do art 32 do documento legislativo: "em caso de alteração da atividade principal existente na ZUE, novos parâmetros de parcelamento e urbanização, uso e ocupação do solo deverão ser estabelecidos por lei".

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O LEILÃO
O procedimento será realizado de forma híbrida, com participação presencial e online, no dia 26 de março de 2026. Segundo o governo do estado, antes da realização do leilão, o imóvel estará disponível para visitação pública entre os dias 6 e 19 de março de 2026, das 9h às 18h.

As propostas de lances em meio físico deverão ser apresentadas até 9h do dia 26 de março, no mesmo local onde será realizada a sessão pública. Já os lances eletrônicos poderão ser encaminhados por meio do endereço www.rjleiloes.com.br, entre 9h do dia 6 de março e 9h do dia 26 de março de 2026.

Segundo as regras estabelecidas, o licitante vencedor deverá efetuar, no ato da arrematação, pagamento mínimo correspondente a 5% do valor do lote. O valor restante, equivalente a 95%, deverá ser quitado à vista ou em até 24 horas após o encerramento do certame.

Também há previsão de pagamento parcelado. Nesse caso, o arrematante deverá pagar 5% do valor da arrematação como sinal na data do leilão, com o restante dividido em até 10 parcelas mensais e sucessivas, sendo a primeira com vencimento 30 dias após a realização do leilão e a última 10 meses após o certame.

O edital estabelece ainda que o licitante vencedor deverá pagar ao leiloeiro uma comissão de 1,5% sobre o valor da arrematação, no ato da arrematação.