ordenamento e uso do solo

Um Projeto de Lei encaminhado pela prefeitura de Salvador à Câmara de Vereadores propõe alterações na Lei de Ordenamento do Uso e da Ocupação do Solo (LOUOS), a Lei nº 9.148 de 2016, que podem modificar o cenário de construções na Área de Borda Marítima, a orla, da cidade. Segundo o texto, se os projetos de novos prédios se enquadrem em algumas exceções, eles poderão ultrapassar os 75 metros de altura, cerca de 25 andares considerando a média de três metros por pavimento.

A proposta, enviada em regime de urgência na última quarta-feira (24), tem como um de seus objetivos, segundo a mensagem do prefeito, fortalecer a “regeneração urbana” como estratégia para dar função social a espaços degradados e subutilizados, estimulando empreendimentos que gerem emprego e renda.

As mudanças propostas estão concentradas em dois artigos da legislação vigente, o 111 e o 104, ambos tratando de incentivos e limites para a construção na orla.

Atualmente, um dos artigos permite que, como um incentivo à regeneração urbana, empreendimentos na Área de Borda Marítima superem o limite de gabarito (altura) local em até 50%. Para isso, é necessário o pagamento de uma contrapartida financeira e uma análise técnica que garanta não haver prejuízo urbanístico.

A lei original, no entanto, restringe esse benefício a projetos que promovessem a “substituição de edificações deterioradas”. A nova redação proposta pelo Executivo, em texto apresentado nesta semana, expande o alcance desse incentivo, acrescentando a possibilidade de aplicá-lo também para a “ocupação dos espaços subutilizados”.

Na prática, a mudança permite que o benefício de construir acima do gabarito local, mediante pagamento, se estenda a projetos em terrenos vazios ou subaproveitados, não se limitando mais apenas à renovação de prédios já existentes e em mau estado de conservação.

A segunda alteração, e a mais significativa, diz respeito ao artigo 104 da LOUOS. A legislação em vigor estabelece um limite de altura máximo e absoluto de 75 metros para qualquer edificação na Área de Borda Marítima, mesmo que a construção não produza sombreamento na praia. Esse teto se aplica inclusive aos projetos que utilizam o incentivo do outro artigo.

Agora, o novo projeto propõe uma alteração na redação, quebrando essa barreira absoluta. O novo texto estabelece que o limite de 75 metros “não se aplica” aos casos que se enquadram na exceção do artigo 103, que, por sua vez, remete ao incentivo de regeneração urbana do artigo 111 já mencionado.

Isso significa que um empreendimento que se beneficie do incentivo para superar o gabarito local poderá, a partir da nova lei, ultrapassar também o limite final de 75 metros de altura.

No entanto, para que essa flexibilização seja possível, o projeto introduz uma condicionante fundamental. A permissão para construir acima de 75 metros só será concedida se o “índice de ocupação máxima dos novos projetos não ultrapasse a metade do limite do índice de ocupação estipulado para a zona de uso que esteja inserido”.

O índice de ocupação é um parâmetro que controla a volumetria das edificações, definindo a relação entre a área que o prédio ocupa no terreno e a área total do lote. Na prática, a condicionante exige que, para ultrapassar o antigo teto de 75 metros, a edificação seja mais "fina", ocupando uma área menor do terreno.

As novas regras propostas não se restringem a bairros específicos, mas se aplicam a toda a Área de Borda Marítima (ABM) da cidade. Conforme detalhado na Lei atual, esta área é composta por 12 trechos que cobrem toda a extensão da orla, desde a Borda da Baía de Todos os Santos, passando por locais como a Calçada e a Barra, até a Borda Atlântica.

O instrumento legal que define os limites de altura para cada um desses locais é o chamado Gabarito de Altura Máxima das Edificações na Área de Borda Marítima (mapa 3). O mapa serve como ponto de partida para o novo projeto de lei, já que sobre os gabaritos nele estabelecidos que o incentivo à regeneração urbana permitiria um acréscimo de até 50% na altura das novas edificações.

Um dos pontos da legislação da orla é o controle do sombreamento das praias. Para a Borda Atlântica, que compreende os trechos de 6 a 12, a lei atual exige um rigoroso estudo solar para garantir que as novas construções não projetem sombra na faixa de areia entre 9h e 15h. Contudo, a lei já previa uma exceção a essa regra, dispensando o estudo para projetos enquadrados no incentivo à "regeneração urbana".

A alteração proposta pela prefeitura não cria, mas amplia o alcance dessa dispensa. Com a nova redação, o benefício de poder construir acima do gabarito sem a obrigatoriedade do estudo de sombreamento passa a valer não apenas para a substituição de prédios deteriorados, mas também para a "ocupação dos espaços subutilizados".

A regra se aplica a uma extensa faixa do litoral soteropolitano, que vai da Praia do Farol da Barra até Ipitanga, passando por bairros como Ondina, Amaralina, Pituba, Jaguaribe, Piatã, Itapuã e Stella Maris.
 

As mudanças constam no mesmo texto em que a prefeitura de Salvador propõe flexibilização de regras para elevadores no Centro Histórico. De acordo com a mensagem justificativa, a obrigatoriedade de instalação de elevadores em edificações com mais de 11 metros de altura pode ser tecnicamente inviável em imóveis antigos do Centro Histórico.

O projeto de lei (424/2025) foi protocolado na Câmara de Salvador na última quarta-feira (24) e aguarda publicação para seguir a tramitação nas comissões temáticas do Legislativo e posterior votação em plenário.

MUDANÇAS NA LOUOS
A prefeitura de Salvador deu entrada no novo texto no mesmo dia em que a Câmara aprovou quatro projetos de lei enviados anteriormente pelo Executivo.

Enre eles, um projeto que já pedia permissão para atualizar a Lei de Ordenamento do Uso e da Ocupação do Solo (LOUOS) e o Plano Diretor de Desenvolvimento Urbano (PDDU). A proposta foi aprovada pela maioria da base do prefeito Bruno Reis (União), apesar dos protestos da oposição.