garantia

O reconhecimento por parte do Supremo Tribunal Federal (STF), ocorrido nesta quinta-feira (26), acerca da constitucionalidade da lei nº 9.514/97 que criou a alienação fiduciária de imóveis, não viola os contratos de financiamentos acordados entre credores e devedores. A avaliação é do advogado especialista em direito civil e processo civil, Ivan Pires.

Com mais de sete milhões de financiamentos em andamento nesse modelo, a alienação fiduciária permite que o próprio imóvel que é comprado seja usado como garantia para o financiamento e, caso as parcelas não sejam quitadas, o bem pode ser tomado pelo agente financeiro como forma de cobrança pelo débito.

Basicamente, o bem fica no nome da instituição financeira até a quitação da dívida. O comprador, até o fim do financiamento, ganha direito de uso. Após liquidar o débito, o beneficiário precisa ir ao cartório para registrar o imóvel em seu nome.

Ao Bahia Notícias, o advogado Ivan Pires destacou que a cláusula de alienação fiduciária, que não é uma novidade, é usada desde 1997 para balancear os contratos e viabilizar o financiamento por pessoas que, possivelmente, não teriam condições de fazê-lo por conta dos juros.

“Praticamente todos os contratos de financiamento, hoje em dia, têm essas cláusulas de alienação fiduciária de imóvel em caso de débitos. É justamente para balancear esses contratos e viabilizar até o financiamento por pessoas que, se não fossem essa garantia, possivelmente não teriam condições de fazer o financiamento por conta dos juros, que possivelmente seriam mais altos, os valores iam ficar maiores e não teriam condições de arcar com isso”, pontuou o especialista.

O processo é de repercussão geral e, por isso, a tese do Supremo deverá ser aplicada em todos os processos semelhantes pelo país. Hoje, 98% dos financiamentos de imóveis são feitos dessa forma. Os recursos para o crédito imobiliário bateram recorde neste ano, chegando aos R$ 2 trilhões, o que representa uma alta de 25% no período (julho de 2021 a julho de 2023), de acordo com dados da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip).

Vale lembrar que colocar o imóvel objeto do financiamento como garantia do contrato em caso de débitos é um procedimento que ocorre desde 1997, e que o julgamento do STF desta quinta apenas reconheceu a constitucionalidade do mecanismo.

VOTAÇÃO

O julgamento sobre alienação fiduciária no STF teve como processo de referência o recurso de um devedor de São Paulo contra a Caixa Econômica Federal. Ele alega que a permissão para que o credor retomar o patrimônio sem a participação do Judiciário viola processo legal e que essa possibilidade deve ser "repudiada pelo Estado democrático de Direito" e, portanto, deveria ser considerada inconstitucional. 

Durante a discussão no STF foram oito votos a favor da constitucionalidade do mecanismo e dois contrários. Um dos votos favoráveis foi do ministro Luiz Fux, que alegou que o procedimento não é aleatório ou unilateral dos credores, porque os contratos tiveram anuência de ambas partes, ou seja, não há uma violação do que fora acordado.

A tese firmada pelo Supremo, com esse caso, foi que "é constitucional o procedimento da lei 9.514/97 para execução da cláusula de alienação fiduciária e garantia, haja vista compatibilidade com as garantias previstas na Constituição Federal."

Plenário do STF durante sessão de julgamento | Foto: Carlos Moura/STF

Ao Bahia Notícias, Ivan Pires destacou que concorda com a opinião do ministro, principalmente porque o procedimento de retomada do bem não ocorre de maneira imediata, uma vez que o beneficiário é notificado para poder efetuar o pagamento do débito em até 15 dias. Além disso, caso haja uma irregularidade no procedimento de alienação fiduciária, isso pode ser discutido judicialmente e, se necessário, uma anulação seria tramitada.

“Em regra, eu concordo com ele [Luiz Fux], até mesmo porque é um procedimento extrajudicial no cartório que havendo qualquer irregularidade, pode ser discutido judicialmente. Pode-se haver uma anulação desse procedimento por parte do Judiciário, caso exista alguma irregularidade. E também é facultado ao consumidor a ampla defesa. Ele é notificado antes e não é um procedimento imediato de retomada desse bem. Tem o prazo de 15 dias para ele pagar esse débito junto ao banco e caso não haja o pagamento, o banco assim procede com o requerimento de consolidação desse bem para a sua propriedade”, afirmou Ivan Pires.

O voto do ministro Luiz Fux foi seguido pelos ministros Cristiano Zanin, André Mendonça, Alexandre de Moraes, Dias Toffoli e Kassio Nunes Marques, Gilmar Mendes e Luís Roberto Barroso.

Edson Fachin e Cármen Lúcia discordaram. Segundo Fachin, a medida "confere poderes excepcionais a uma das partes do negócio jurídico, restringe de forma desproporcional o âmbito de proteção do direito fundamental à moradia".

Ivan Pires discordou da alegação feita pelo ministro. Na opinião do advogado, não existe falta de proteção porque, em caso de irregularidade, o judiciário pode intervir.

“Ele [Edson Fachin] fala como se o consumidor não tivesse protegido no procedimento e fosse uma ação unilateral das instituições credoras. Mas não existe essa ausência de proteção, porque se houver qualquer irregularidade, vai haver um controle do Judiciário, porque o consumidor é notificado desse procedimento para que ele faça a apuração da mora [débito]. Ele tem a possibilidade de efetuar esse pagamento e de discutir o procedimento se houver alguma irregularidade. Eu não vejo nenhuma irregularidade neste procedimento e também não entendo como algo unilateral, já que o consumidor também participa. Não é o banco que vai chegar lá e tomar o imóvel dele. O devedor é notificado de que o procedimento foi iniciado e também lhe é facultado a possibilidade de efetuar o pagamento e também discutir este procedimento caso haja alguma irregularidade”, destacou Ivan Pires.

Os contratos que são alvos da legislação fazem parte do Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI), em que se negociam propriedades com valores que podem passar de R$ 1,5 milhão.