Áreas do Detran e da Rodoviária também integram zoneamento especial e dependem de autorização municipal para empreendimento

Com reaquecimento do tema envolvendo equipamentos públicos em Salvador ligados ao Governo da Bahia, através do leilão do antigo Centro de Convenções da Bahia (CCB) agendado para o dia 26 de março de 2026, outros espaços também podem encontrar dificuldades com a destinação. Em apuração do Bahia Notícias, outros dois ativos da gestão também devem sofrer com "travas" para o encaminhamento de edifícios residenciais. 

 

Os dois equipamentos são a antiga sede do Departamento de Trânsito (Detran) e a antiga Rodoviária da capital, ambos na região do Iguatemi, ponto central de Salvador. Denominados como "Iguatemi I" e "Iguatemi II", a Antiga Rodoviária da capital e a antiga sede do Detran também possuem critérios específicos para edificações. Diferente de outras classificações, como a Zona Predominantemente Residencial (ZPR) — destinada majoritariamente à habitação — ou as Zonas de Centralidade (ZCMu e ZCL), que admitem explicitamente o uso residencial em conjunto com o comércio, ambas as áreas aparecem como Zona de Uso Especial (ZUE), vinculada estritamente aos equipamentos. 

Equipamentos numerados em 14 e 15 |  Foto: Anexo Lei 9879/2025

 

Na prática, isso significa que, sob o regramento atual, a implementação de condomínios residenciais ou edifícios de apartamentos no terreno não encontra respaldo na lei. Além disso, a Lei de Ordenamento do Uso e da Ocupação do Solo (LOUOS) afirma que: "nas ZUE, os usos permitidos e respectivos usos acessórios serão autorizados caso a caso, de acordo com as características específicas de cada ZUE".

 

Para que um futuro arrematante possa implementar projetos residenciais, a prefeitura de Salvador precisaria formalizar uma alteração de zoneamento, que é o instrumento que delimita o território e impõe "regras diferenciadas para parcelamento, uso e ocupação do solo", e qualquer mudança em sua finalidade exige novo processo legislativo.

 

Apesar da atual legislação ter restrições ao uso das ZUEs Iguatemi I e Iguatemi II , a própria LOUOS abre possibilidade de adaptações por meio de lei encaminhada pelo Executivo à Câmara de Salvador. Como mostra o parágrafo 2º do art 32 do documento legislativo: "em caso de alteração da atividade principal existente na ZUE, novos parâmetros de parcelamento e urbanização, uso e ocupação do solo deverão ser estabelecidos por lei".

 

Anteriormente, os espaços possuiam outra classificação de zoneamento: Zona de Centralidade Metropolitana (ZCMe). O governo já havia sinalizado que os espaços também fossem leiloados, mas o processo seguem em compasso de espera. Com cenário distinto do Centro de Convenções, os prédios tinham outro enquadramento. Por definição, as ZCMe são porções do território com características multifuncionais, desenhadas para articular os principais fluxos de integração entre Salvador e os demais municípios da Região Metropolitana. 

Ponto azul com localização dos imóveis | Foto: Louos 2016

 

O diferencial técnico entre as duas áreas reside na flexibilidade de ocupação: enquanto as ZUEs 14  e 15 são limitadas a funções institucionais e tecnológicas, o zoneamento da ZCMe autoriza explicitamente o Uso Residencial (R). A alteração no zoneamento após a aprovação do LOUOS estabelece restrições para eventuais arrematantes das áreas. Até então, o zoneamento permitia desde residências convencionais até Empreendimentos de Habitação de Interesse Social (EHIS) e de Mercado Popular (EHMP), sem a necessidade de alteração na classificação do solo. 

 

CENTRO DE CONVENÇÕES TRAVADO
A alienação do terreno de 187 mil metros quadrados - avaliado com lance mínimo de R$ 141,3 milhões - traz à tona um entrave técnico e jurídico para o futuro do local: a restrição de uso imposta pela legislação urbanística vigente.

 

Embora o mercado imobiliário frequentemente projete o uso residencial para áreas de grande porte, o Plano Diretor de Desenvolvimento Urbano (PDDU) e a Lei de Ordenamento do Uso e Ocupação do Solo (LOUOS) de Salvador classificam o local rigorosamente como Zona de Uso Especial 12 (ZUE-12), com habilitação exclusiva para o Centro de Convenções da Bahia.

 

O procedimento será realizado de forma híbrida, com participação presencial e online, no dia 26 de março de 2026. Segundo o governo do estado, antes da realização do leilão, o imóvel estará disponível para visitação pública entre os dias 6 e 19 de março de 2026, das 9h às 18h. As propostas de lances em meio físico deverão ser apresentadas até 9h do dia 26 de março, no mesmo local onde será realizada a sessão pública. Já os lances eletrônicos poderão ser encaminhados por meio do endereço www.rjleiloes.com.br, entre 9h do dia 6 de março e 9h do dia 26 de março de 2026.

 

Segundo as regras estabelecidas, o licitante vencedor deverá efetuar, no ato da arrematação, pagamento mínimo correspondente a 5% do valor do lote. O valor restante, equivalente a 95%, deverá ser quitado à vista ou em até 24 horas após o encerramento do certame. Também há previsão de pagamento parcelado. Nesse caso, o arrematante deverá pagar 5% do valor da arrematação como sinal na data do leilão, com o restante dividido em até 10 parcelas mensais e sucessivas, sendo a primeira com vencimento 30 dias após a realização do leilão e a última 10 meses após o certame.