Prefeitura flexibiliza licenças para complexo de luxo no antigo Othon e exclui construção de praça como contrapartida

A Secretaria de Desenvolvimento Urbano (Sedur) de Salvador realizou uma revisão de condicionantes da licença ambiental concedida ao projeto de retrofit do antigo Bahia Othon Palace Hotel e à construção de um novo edifício multi-residencial. Por meio de portaria publicada nesta semana, o órgão altera e exclui algumas das exigências estabelecidas originalmente pela norma anterior (375/2024).

 

A licença ambiental unificada foi concedida pela prefeitura da capital em novembro de 2024, com validade de quatro anos, para a empresa MD BA Oceania Construções, que pertence à incorporadora Moura Dubeux. A medida autorizou a implantação de um empreendimento de uso misto (residencial e comercial) localizado na Avenida Oceânica, no bairro de Ondina, em Salvador.

 

O local abrigava o Bahia Othon Palace e foi adquirido pela Moura Dubeux durante leilão, em dezembro de 2023, pelo valor de R$ 109 milhões, incluindo impostos, taxas e dívidas.

 

Foto: Reprodução / Google Street View

 

A nova portaria estabeleceu alterações que incidem sobre as condicionantes XI, XIV, XVI e XXIV, além de determinar a exclusão da condicionante XXXVI.

 

1. Condicionante XI – Condições e meio ambiente de trabalho:

Redação original (27/11/2024): A exigência inicial determinava que o empreendedor deveria atender às Normas Regulamentadoras (NR 18, NR 6, NR 24 e NR 26), implantar o canteiro de obras com instalações sanitárias adequadas e tapume de no mínimo 2 metros de altura, além de cercar todo o perímetro de intervenção. Além disso, era obrigatório "apresentar semestralmente relatório consubstanciado com documentos comprobatórios do atendimento as normas regulamentadoras".

 

Redação revisada (10/09/2025): A nova portaria mantém a necessidade de atender às normas, implantar o canteiro de obras com instalações sanitárias adequadas e tapumes, e cercar o perímetro de intervenção. Contudo, a obrigatoriedade de "apresentar semestralmente relatório consubstanciado com documentos comprobatórios do atendimento as normas regulamentadoras" foi retirada da redação.

 

2. Condicionante XIV – Procedimentos durante a fase das obras civis:

Redação original (27/11/2024): Previa que a limpeza dos sanitários químicos do canteiro de obras fosse realizada exclusivamente por empresas habilitadas, com certificação da destinação adequada dos efluentes. Os comprovantes de limpeza deveriam ser "anexados ao relatório de execução do PGRS".

 

Redação revisada (10/09/2025): A revisão mantém a necessidade de limpeza por empresas habilitadas e a certificação da destinação dos efluentes. A modificação consiste em anexar os comprovantes de limpeza agora ao "relatório de execução do PGRCC (Plano de Gerenciamento de Resíduos da Construção Civil)".

 

3. Condicionante XVI – Paisagismo do empreendimento:
 

Redação original (27/11/2024): Esta condicionante previa a obrigação de "plantar árvores de espécies nativas do bioma Mata Atlântica", em acordo com a Lei nº 9.187/2017, o Plano Diretor de Arborização Urbana e o manual técnico de arborização urbana de Salvador. Um relatório detalhado das atividades de paisagismo deveria ser encaminhado após a conclusão das obras.

 

Redação revisada (10/09/2025): A nova redação alterou o termo "plantar" para "priorizar o plantio de árvores de espécies nativas do bioma Mata Atlântica", mantendo as referências legais e a exigência do relatório detalhado após a conclusão das obras.

 

4. Condicionante XXIV – Intervenção na encosta e vegetação:

Redação original (27/11/2024): Proibia de forma explícita a realização de intervenção "sob nenhuma hipótese, na encosta e vegetação existente no local e/ou ambiente natural do entorno", responsabilizando o empreendedor pelo esclarecimento da restrição a colaboradores e futuros usuários.

 

Redação revisada (10/09/2025): A revisão mantém a proibição de intervenção na encosta e vegetação, mas acrescenta uma exceção: "em casos que não estejam previstos na Lei Federal nº 12.651/2012, devendo ser devidamente licenciada" pela Sedur. A responsabilidade do empreendedor em esclarecer a restrição foi mantida.

 

5. Condicionante XXXVI – Contrapartida:

Redação original (27/11/2024): A condicionante "recomendava que o requerente escolhesse uma área em conjunto com a Secis (Secretaria de Sustentabilidade e Resiliência), às suas próprias expensas e submetesse projeto para aprovação do órgão, com o intuito de institucionalizar a criação e/ou manutenção de área pública de lazer, praça pública e/ou parque naturalizado no entorno imediato da área de intervenção ou outra área indicada pelo órgão".

 

Redação revisada (10/09/2025): A nova portaria determina a "exclusão da XXXVI", indicando que esta recomendação de contrapartida foi removida da licença ambiental.

 

O PROJETO
O Bahia Notícias acompanha as movimentações relacionadas ao novo projeto residencial e hoteleiro na estrutura do antigo Bahia Othon Palace Hotel. Em abril, a reportagem mostrou que a venda do prédio entrou no radar da Câmara de Vereadores da capital baiana.

 

À época, chegou a ser especulado que membros do Legislativo soteropolitano já avaliavam, nos bastidores, tirar do papel uma Comissão Especial de Investigação (CEI) para apurar o destino do espaço.

 

O BN também divulgou que o projeto da Moura Dubeux diverge da escritura inicial de compra e venda do imóvel, assinada por Antônio Carlos Peixoto Magalhães, em 1970, no período em que era prefeito da cidade. Na ocasião, o montante pago pela compra do terreno pela empresa Hotéis Othon S/A foi de dois milhões, duzentos e dez mil, setecentos e sessenta cruzeiros novos.

 

Registrado no dia 30 de março de 1970, no 4º Ofício, o documento aponta que “no terreno ora vendido somente poderá ser edificado e explorado um hotel de turismo de classe internacional”. “Utilizando-o, exclusivamente, aos fins do hotel”, completa a escritura, que formaliza a transferência do terreno da prefeitura para o grupo.

 

Agora, a ideia da Moura Dubeux é entregar o “Mansão Othon” no terreno com mais de 27 mil m². Conforme a Moura Dubeux, o projeto prevê o retrofit da torre principal e o residencial contará com apartamentos com cinco suítes e 500 m². O Valor Geral de Vendas (VGV) do complexo é de R$ 615 milhões. Ainda segundo a imobiliária, parte de seu terreno será um residencial de alto padrão, com três suítes de 130 m² e quatro suítes de 180 m². O VGV do complexo é de R$ 485 milhões.

 

A rede Othon Palace funcionava em Salvador desde 1975, mas encerrou as atividades no ano de 2018 e demitiu 240 funcionários.