Sócio-diretor da incorporadora Syene/Copasa, Alberto Lorenzo, faz um raio x do mercado imobiliário em Salvador - 01/11/2010
Fotos: Divulgação
Bahia Notícias: A Syene foi a incorporadora duplamente premiada no Salão do Imóvel...
Alberto Lorenzo: A que mais vendeu. Esse não é um premio qualitativo, mas quantitativo. Vendemos 130 unidades, enquanto o segundo colocado só teve 55 unidades. Tivemos mais que o dobro. Também ganhamos como a primeira colocada por empreendimento, que é o Vila Privilege com 83 unidades. O segundo mais vendido com 47 unidades é o Salvador Prime. Estávamos com dois empreendimentos, os dois ganharam, e vale ressaltar que nossos empreendimentos tem mais de dois anos lançados. Não é um produto novo com uma campanha de marketing nova, mas uma estrutura comercial bem pensada. Esse ano a gente inovou com as redes sociais, criando toda a equação de nossa imobiliária online, que para nossa surpresa e felicidade, foi a terceira maior imobiliária de todo o evento. Ela sozinha vendeu mais de 12% de todas as unidades comercializadas no Salão Imobiliário, que foi o maior de todos até hoje. Vendemos 30% a mais que o nosso melhor ano, que tinha sido 2008.
BN: A Syene é uma incorporadora que tem origem na Espanha...
AL: É um grupo da Galícia, o Copasa, é a maior galega, que lá se dedica às obras públicas. Grupo de 26 anos que fatura ao ano 560 milhões de euros, bastante sólido em obras ferroviárias, civis, hospitais e obras rodoviárias. Não faz muita incorporação lá.
BN: O curioso é que, ao se inserir no mercado brasileiro, além de mudar esta característica de mercado, não entrou pela porta de entrada tradicional do país, que seria o sudeste, Rio de Janeiro e São Paulo. Por que Salvador?
AL: Instalou-se aqui porque eu sou baiano. Como sou o sócio local, quem se desloca recebe e quem pede tem preferência. Então, se tivesse que investir em qualquer outro estado, prefiro o que eu tenho mais proximidade e eu conheço as características locais para poder se adaptar bem.
BN: Mais de 60% do público que foi ao Salão do imóvel são da classe C e D, e procuravam imóveis, em sua maioria, de 60 a 200 mil reais, de dois a três quartos. A maior demanda é para um público de perfil classe média baixa. É difícil investir aqui em imóveis da alto padrão?
AL: Estamos falando do que a oferta busca e o que existe de oferta de produto. Salvador não é uma cidade fácil para você ter produtos para este tipo de classe (C e D). Os terrenos em Salvador são escassos e aqui não há um plano de expansão como tem Aracajú e Recife. Em Salvador, você desce para onde? Tivemos dois anos de lançamentos imobiliários na Paralela e eu acho que a via já chegou ao esgotamento do modelo viário dela. Então não é fácil ofertar para esse público, que tem que ir à feirões como esse, porque são produtos raros. Eu não me sinto competitivo ainda. Nós estamos investindo muito em nossa parceria com a Método e a MCC Engenharia, que é quem constrói todas as obras da Syene, para a gente buscar as tecnologias necessárias para trabalhar bem para esse público, já que os terrenos não vão ser baratos. Teremos que investir para ter uma construção mais ajustada. Estamos trabalhando muito para 2011 termos uma novidade da Syene nesse sentido, de entrar nesse mercado.
BN: De acordo com a pesquisa de público do salão, Lauro de Freitas, Brotas e Cabula são as três regiões mais procuradas.
AL: É impossível você pensar no Minha Casa, Minha Vida em Brotas. Para ter uma construção de casas ou prédios de até quatro andares, tem que ter espaço. Se você dissesse BR-324, Lauro de Freitas, aí pode ser. Mas 60% dos que foram ao salão é desse público, mas o campeão de vendas não foi desse público e o segundo colocado não foi desse público. As pessoas vão a esses locais como mais uma forma de pesquisa. Nós identificamos que a maioria desse público já pesquisou muito os nossos produtos pela internet, o principal canal de pesquisa desses compradores. Os 40 que foram que não eram desse público passaram lá no stand e compraram.
BN: Ao chegar ao mercado imobiliário de Salvador, o que a empresa encontrou de facilidades e de problemas?
AL: Sobre as facilidades é fácil, sobre os gargalos, tenho saber quantas horas nós temos para conversar. Salvador sofre de todos os males de uma metrópole. Entendo que somente um efeito tipo Copa do Mundo pode trazer um plano de mobilidade urbana que modernize um pouco a cidade. Há três pilares importantes para as empresas que resolvem vir para cá explorar o mercado imobiliário. O primeiro tem a ver com a questão Brasil, o marco regulatório estável para o setor de incorporação imobiliária. O efeito Encol para o país foi tão danoso que houve uma modificação de leis, de costumes, que facilita muito os investimentos, retornos e tudo mais. Isso é muito importante para quem vem de fora. O Brasil é um país sério do ponto de vista de legislação, mas com lanças um pouco engraçados. É um dos únicos países do mundo que uma lei precisa pegar, não precisa só estar regulamentado. Os costumes também têm de colaborar para isso. A lei que rege a incorporação pegou.
BN: E a legislação ambiental, não gera nenhuma insegurança jurídica? O município de Salvador mesmo sequer tem sua legislação própria aprovada.
AL: A lei ambiental não é ruim. O difícil é a interpretação da lei ambiental, é a exploração das notícias em jornais. A lei não é difícil. Tenho dois empreendimentos e estou indo para o terceiro e não tive nenhum problema de aprovação ambiental. Tenho empreendimento que tem termos de acordo com compromisso com o Ministério Público. Eu não vejo isso como um impeditivo, mas vou abordar isso no terceiro pilar. A segunda questão tem a ver com o mercado potencial. Existe mercado, que é grandíssimo em Salvador. São cerca de 400 mil unidades imobiliárias não atendidas em Salvador. A cidade não é rica, não tem uma renda exuberante como São Paulo e Rio de Janeiro. Salvador é mal planejada: a parte que ela é mais bonita está tomada por bolsões de pobreza, que é a região do subúrbio ferroviário. Se você tivesse aquela zona inexplorada e colocasse ali grandes prédios, você teria uma segundo ou terceiro Corredor da Vitória, no mesmo ambiente. Conheço pessoas que atravessam meia cidade para poder ir ao Boca de Galinha para comer moqueca. Onde a cidade é mais bonita, não podemos utilizar como mercado imobiliário. Não estou dizendo que as pessoas que estão lá não utilizem, mas você poderia muito bem ter uma melhor infraestrutura urbana, para ter maior atração do mercado imobiliário. Temos um mercado ávido, e o baiano gosta de produto diferente. Nós lançamos a maior fachada de alumínio composto de toda a America Latina com o Salvador Prime. Lançamos um condomínio-clube na Vila Laura e foi um show de vendas, em uma região que com o metrô instalado, com a Via Expressa, com o shopping Bela Vista, estamos muito felizes de ter explorado aquela região.
BN: E o terceiro pilar, sobre a questão ambiental...
AL: Temos, junto ao marco regulatório e ao mercado potencial, instituições governamentais, a nível estadual, municipal e federal, que entendem o setor imobiliário como gerador de renda, de emprego e que ajuda a diminuir o déficit habitacional. Fico muito feliz que o fruto do meu trabalho gera a realização do sonho de um cliente que diminui o déficit habitacional. Se eu tivesse uma indústria automobilística, talvez eu ficasse feliz de produzir carros, mas carros geram engarrafamentos. Temos uma prefeitura que entende o setor como um grande gerador de impostos, porque conseguimos transformar um IPTU que vale pouco, de um terreno, em 1,7 mil unidades imobiliárias que geram um IPTU muito maior. Pagamos muito em licenças para construir, que gera receitas para a Prefeitura. O Estado também entende como um setor importante da indústria. A nível federal, temos o Ibama, e percebemos que há uma busca da sustentabilidade do nosso projeto. Eu não vejo eles como opositores ou inimigos, mas cada projeto tem que ter a equação de sustentabilidade completa. A equação de sustentabilidade tem quatro pilares: o econômico, o social, o cultural e o ambiental. Se é restrito demais no ambiental, não se torna economicamente viável, e tem alguma coisa errada, porque a legislação não te obriga a isso. A legislação obriga a um respeito de regras que você tem de entender e trabalhar.
BN: E os principais gargalos de Salvador, para o investimento imobiliário...
AL: É uma cidade que nos últimos trinta anos, o investimento de infraestrutura importante foi a Via Expressa. O segundo investimento foram as vias transversais sobre a Paralela, a Luis Eduardo Magalhães, que eu não vejo um fluxo grande. É importante como apoio, mas não é uma via estruturante da cidade. A Via Expressa é uma via estruturante. O maior gargalo de Salvador é que você em pouco tempo faz investimentos imobiliários, estádios de futebol, faculdades e cria gargalos, porque o poder público não faz tão rapidamente o mesmo investimento no ponte de vista de infraestrutura. É uma questão que os grandes centros urbanos tem. A segunda maior dificuldade é que a renda de Salvador não vem expandindo com a rapidez com que nós desejaríamos. Salvador é uma cidade de serviço, não é industrial, e não se beneficiou tanto com o processo de atração de industrias como a Ford, tal qual Camaçari. É uma cidade que tem a maioria da população na base da pirâmide, que infelizmente não temos terrenos aqui a preços competitivos para lançar. O grande sucesso do Minha Casa, Minha Vida na Bahia foi realizado no interior do estado, e não em Salvador.
BN: Ao serem questionados sobre os itens mais importantes para a qualificação de um imóvel, os visitantes do salão citaram, em primeiro, a localização e a vizinhança. Esta questão da segurança é um impeditivo para a cidade?
AL: Tudo isso é localização. Segurança pública é um problema do país. Salvador eu não vejo muito pior que as grandes metrópoles. Eu só trabalho naquilo que eu posso fazer alguma coisa. Eu não sou governo, eu não sou Ong, agora eu vou buscar localizações que me permitam uma melhor segurança no entorno.
BN: A Syene foi uma das incorporadoras a inovar com o conceito de condomínio-clube, quase um bairro fechado, em que o cidadão trabalha, mora e tem seu lazer no mesmo espaço. Esse modelo recebe críticas de urbanistas, porque neste modelo as pessoas deixam de viver na cidade, deixam de transitar na cidade.
AL: Eu fico preocupado com a faixa etária desta crítica. Porque esse transitar pela cidade talvez seja um saudosismo da época que se andava de bonde em Salvador. Meu pai, que já faleceu, e meu sogro, me contam como era ir à região da Ribeira, no Largo de Roma para tomar um sorvete. Ele andava de bonde na Praça da Sé. Esse saudosismo é interessante, mas a cidade cresceu. Hoje temos três milhões de habitantes e você transitar pela cidade é algo que exige um enfrentar urbano moderno. Em minha opinião, e tenho só 41 anos, um condomínio-clube tem coisas muito positivas, desde que ele seja pensado no usuário. A Syene fez um condomínio-clube que entre torres ele tem 34 metros de distância. Então eu tenho outras pessoas vivendo comigo, mas tenho um distanciamento entre torres, que permite uma área de lazer comum que eu posso conviver com essas pessoas sem estar me sentindo muito apertado. Para meu estilo de vida, isso me soma, não me afasta. Quando eu quero viver com a cidade, ela tem outros equipamentos urbanos como parques e shoppings que eu posso ir. Esse saudosismo eu entendo, mas eu gostaria que uma pessoa de 41 anos como eu desse uma opinião parecida.
BN: O senhor tratou a Copa do Mundo como um evento que teria o potencial de modificar a cidade estruturalmente. Aqui em Salvador, entretanto, a grande obra para transporte para a copa é o BRT – as vias exclusivas de ônibus na Paralela. O senhor concorda com esse modelo escolhido? É suficiente?
AL: Não. Eu acho que o transporte de massa é importantíssimo, mas você primeiro tem que pensar que uma cidade que passou tantos anos sem metrô, sem transporte de massa, ainda tem um víeis de veículos muito grande. Acho que pontes e viadutos ajudam muito, como novas estruturas tipo a Avenida Atlântica, que pensaram em fazer, ou a Linha Viva. Transporte de massa é importantíssimo. É caro, é demorado, e vamos fazer uma copa em 2014 mesmo se nós atrasarmos. Eu fico preocupado de pensar que o único fator para resolver a equação seja essa obra. O problema de mobilidade urbana é mais extenso que isso, e eu acredito que ele vá continuar pensando ainda no veículo.
BN: Entre as empresas mais admiradas pelo visitante do salão imobiliário, a OAS foi a mais citada na pesquisa, com 9%, e a Gafisa foi a última com 0,7%. Mas o nome da Syene sequer apareceu na lista das incorporadoras citadas, entretanto foi a que mais vendeu. Dá para concluir que o consumidor não leva em consideração a empresa que executa o empreendimento?
AL: Com certeza. Localização e produto são o mais importantes. O fato de a gente não ter sido citado tem mais a ver do fato do público da salão ser 60% de pessoas que foram procurar produtos que não achariam no meu stand. Já sei que 60% não me citariam. Estamos fazendo 3 anos em dezembro, então eu não posso ter a pretensão de me igualar a OAS, Andrade Mendonça, Cyrella. Já estou muito feliz de ser sucesso de crítica. De público a gente vai ter tempo para melhorar. Eu reconheço que fiquei impressionado com esse dado. Não esperava esse dado e isso me motivou internamente a fazer investimentos em marketing. Acho que precisamos contar as pessoas que ganhamos esse premio.