Bens podem ser bloqueados para pagar taxas de condomínio atrasadas, explica especialista

Os moradores de condomínio precisam entender que vivem de maneira coletiva e, por isso, devem cumprir com determinações estabelecidas por todos. É o que defende a advogada especialista em direito condominial, Sthepánie Nery. Em entrevista ao Bahia Notícias, Sthepánie apontou que muitas pessoas ainda não entendem que é preciso respeitar as regras condominiais. Ela também apontou a importância de se ter um regimento interno e da participação efetiva dos moradores na elaboração do documento. “É importante que, já na construção do condomínio, as regras internas estejam bem delineadas para evitar determinadas situações e algumas omissões que a gente vê muito. A convenção, muitas vezes, é um modelo que a construtora já tem e não é específica para aquele condomínio [...] Por isso que é importante que a convenção seja de acordo”, defendeu a advogada. Ainda de acordo com a especialista, o descumprimento dessas convenções internas pode gerar multas ou até processos judiciais. Sthepánie também alertou para a necessidade se manter o pagamento das taxas condominiais em dia. Caso os débitos se tornem muito volumosos, até bens dos inadimplentes podem ser bloqueados para execução da dívida, como prevê a legislação.

Existe diferença entre direito imobiliário e condominial?
Na verdade, há existência do direito material e direito imobiliário. A gente vai trazendo uma nova vertente desse direito imobiliário, digamos uma subvertente, sobretudo porque o direito imobiliário visa muito menos tratar as relações entre os condôminos. O direito condominial busca tratar, sob o viés jurídico, as questões que ocorrem dentro dos condomínios. Entre condôminos e síndicos, entre síndicos e condôminos, e síndico e condomínio. Então esse direito condominial vem dentro do imobiliário, que é muito mais amplo.

 

Como são estabelecidas as regras de convivência de um condomínio?
Basicamente, quando surge um condomínio, ele precisa ter uma convenção. A partir dela, se estabelece as regras dentro de um condomínio. Por isso que é importante que a convenção seja de acordo com aquele condomínio, porque é ela que vai reger as regras ali dentro. Se elas, em algum momento, não tiverem sido bem elaboradas ou não se prestarem a ajustar essas relações, a gente vai criar um problema, porque você não vai saber como regulamentar uma situação específica. Então é importante que, já no início, essas regras estejam bem delineadas para evitar essas situações e algumas omissões, que a gente vê muito.

 

Há um padrão que deve ser seguido por todos os condomínios?
O próprio Código Civil fala que deve ser criada essa convenção: como é o rateio das taxas condominiais, se o síndico tem remuneração, período que o síndico ficará no mandato, período do Conselho Fiscal, aplicação de advertência e multa, além de questões de convivência, devem estar nesse regimento. Além disso, alguns condomínios trazem regras para utilização de espaços comuns. Por exemplo, em qual horário posso usar o salão de jogos. Posso levar visitantes? Essas questões precisam estar no regimento.

 

Antigamente, os condomínios possuíam uma quantidade de apartamentos muito menor. Hoje, eles passaram a ser quase grandes conglomerados. É muito mais difícil hoje em dia fazer essa convenção por conta dessa demanda?
Na verdade, esse é o grande problema. Quando se faz a assembleia geral de incorporação, que é a primeira, muitas pessoas ainda estão no afã da construção do apartamento, não ligam muito para elaboração do regimento, porque é uma “chatice”. Então, nesse momento, não há muito problema. As pessoas não se conhecem, estão no bate papo, é o vizinho que indica o pedreiro, então há uma relação menos conflituosa. Esse é o grande problema, porque elas não sabem o que pode acontecer. Infelizmente, mesmo sendo uma questão de direito condominial, a gente não tem o costume de consultar o advogado previamente, só quando há um litígio. A convenção, muitas vezes, é um modelo que a construtora já tem e não é específica para aquele condomínio. Você aprova, pois acha que está tudo bonito, muito maravilhoso, mas, só com o decorrer do tempo, aquilo não se adequa. Aí começam a surgir, de fato, os problemas.

Um dos primeiros problemas é a taxa de condomínio. Como ela deve ser pensada, elaborada, o que deve contemplar? Ainda há aquela prática de se cobrar mais de quem mora nos últimos andares, em cobertura?
Na verdade, em relação à taxa condominial, a gente tem que pensar que o condomínio não tem fins lucrativos. Ele precisa ter um valor para custear suas despesas. O próprio Código Civil prevê que o síndico faça a previsão orçamentária e que, dentro destes gastos, você divida tudo pela quantidade de condôminos. “Ah, mas aquele não paga e eu vou pagar sempre por ele?”. Não, e é por isso que é necessário buscar que sempre se mantenha a adimplência, porque você não espera que o condomínio dê lucro, tenha um saldo. Sobre as taxas, na verdade, o que se tem é que, se na assembleia geral de implantação votarem no sentido de que as taxas de apartamento maiores sejam maiores, em tese, pode manter. Mas a gente vê uma mudança atualmente. Quando acontece isso, se consegue reverter em processos. O entendimento é de que as pessoas não utilizam o espaço comum diferente dos demais. O espaço comum é o mesmo para todos. Então é injusto que se pague a mais. 

 

E quando o morador não paga o condomínio, como se cobra? E se o morador aluga o condomínio, mas aquele locatário não mantém a taxa em dia?
O débito é uma obrigação do dono. Isso independe se ele estiver morando ali ou não. Ele é obrigado a pagar tudo, não importa a situação. O inquilino tem no contrato de locação que ele é obrigado a pagar. Mas, quando se propõe uma ação, ingressa-se em face do proprietário, mas o proprietário pode entrar com uma ação em face do locatário. Porque o débito é daquela unidade. Inclusive, o proprietário deixa de poder votar. Quem recebe a consequência é o proprietário. Existe um entendimento de que se pode cobrar os dois. Na prática, entra em face do proprietário. Até porque, se ele vender a propriedade, o débito não é mais dele. É do próximo proprietário.

 

E taxas de reforma? Sempre quando se faz uma melhoria no prédio há polêmica porque algumas pessoas não concordam. Como lidar com essa questão?

Você vai verificar se a obra é útil ou voluptuária. A depender disso, tem quórum para aprovação. Se há assembleia e quórum, não há o que questionar. Se a assembleia é feita dentro do padrão, não há o que se reclamar.
Barulho sempre é uma reclamação também. Como se concilia esses conflitos dentro do condomínio?
Além da própria lei municipal, o regimento do condomínio já traz algumas especificações sobre isso. Mas também não é porque é durante o dia que eu vou fazer um barulho que prejudica os demais. Aquilo é uma coletividade. Precisa se verificar caso a caso para enquadrar. Mesmo que o barulho em determinado horário seja permitido, se ele perturbar o sossego dos outros condôminos, ele pode ser considerado, inclusive, um condômino antissocial. Há casos tão graves que o condômino é convidado a se retirar daquele imóvel.

 

O caso de animais em condomínio ainda é muito polêmico ou há, atualmente, uma flexibilidade maior?
Na verdade, a questão dos animais é complicada porque tem dois polos: quem ama os animais e os que não se importam com os animais. Em um contexto de coletividade, isso é complicado. E a gente acaba voltando para a questão das convenções que não estabelecem determinados casos. O que se tem hoje na jurisprudência está com base no artigo oito do Código Civil, que vai verificar se aquele animal traz perigo para a saúde, sossego ou se há risco de ataque. Se não há nada disso, não há por que questionar a presença do animal. Mas vai depender muito da conduta do síndico, não ser extremo, conciliar as situações.

Antes os síndicos moravam no próprio prédio, mas hoje há outra vertente, a dos síndicos profissionais. É permitido que um síndico não resida nas dependências?
Não é obrigado que um síndico resida ou seja proprietário do imóvel. No caso de o síndico não viver no imóvel, ele pode não conviver com os demais, ele tem técnica. Condomínio funciona como se fosse uma empresa. Ele precisa saber de finanças, da parte tributária, das relações trabalhistas. O síndico profissional faz cursos especializados na área, tem uma especialização maior. Nos casos desse síndico profissional, tem que haver uma comissão com moradores do condomínio para acompanhá-lo.

 

Reforma sempre é um problema. Acontecem vazamentos, infiltração, entre outras questões. Como lidar com isso?
Antigamente, as obras aconteciam sem nenhum tipo de fiscalização ou autorização. Atualmente, para fazer uma obra, você precisa ter fiscalização do síndico. Você precisa seguir regras da ABNT e da própria Lei Municipal e o que está na convenção do condomínio. Ao síndico, cabe, sim, fiscalizar a obra para saber se aquela intervenção pode prejudicar a estrutura do condomínio. As pessoas precisam entender que a unidade é dela, mas, ainda assim, existe um vínculo com a coletividade. Sobre vazamentos, é preciso verificar se esse vazamento é referente a uma área comum, então a relação é direta com o condomínio, ou se é relação com a unidade, então é referente ao condômino. Geralmente, os problemas são mais entre condôminos porque fica um jogando para o outro. Muitos delegam o problema para o síndico. Ele pode intervir, mas a questão não se refere diretamente a ele. Mas eu sempre volto para o bom senso. Na dúvida, procurar um profissional especializado para se verificar de quem é a responsabilidade por aquele serviço, para que se resolva e não precise levar à via judicial. 

 

Outra questão é utilização dos espaços. Há, por exemplo, limite de convidados a serem levados ao local? No caso do condomínio-clube, muitas vezes o morador tem um benefício, como a piscina, querem fazer uma festa ali, mas não consegue usufruir do bem. Há alguma regra específica atualmente para número de convidados que possam frequentar o local?
Eu acho a ideia do condomínio-clube muito interessante, mas, na prática, quando se junta tantas pessoas, isso acaba gerando problemas. A convenção, a lei máxima interna, vai determina se há essa limitação de pessoas. É interessante que se tenha, pois não é possível imaginar o condômino levar 50 pessoas para fazer uma festa na piscina. É confortável para ele, mas imagine os outros proprietários que vão deixar de usar a sua piscina por causa da festa organizada por outro condômino. É interessante, para que não haja bagunça no condomínio, que se haja uma limitação. 

Algo que está acontecendo muito é a terceirização do salão de festa. Muitos condôminos acabam locando aquele espaço para um amigo que não vive ali. Há alguma previsão disto na convenção, algum tipo de punição para quem o fizer?
Vai depender do que está na convenção e, geralmente, elas preveem a possibilidade de que o espaço seja cedido a terceiros. Infelizmente, o que acontece é que as pessoas vão omitir de quem é a festa. Mas, caso isso seja descoberto, o proprietário pode ser penalizado, dependendo do que há no regimento interno.

Muitas pessoas agora estão usando drones dentro dos condomínios, o que acaba entrando na esfera privada das pessoas. Já há algum acordo, alguma previsão sobre isso?
Para se utilizar drones, é preciso de todo um regramento. Mas a invasão de privacidade, em nenhum momento, é permitida. Nesses casos, é preciso fazer um registro no livro de ocorrência para que haja algum tipo de medida por parte do condomínio. A pessoa atingida pode registrar um boletim de ocorrência policial ou até ajuizar uma ação cível para reparar possíveis danos que ela venha a sofrer. 

 

Quais são as situações mais passíveis de processo e multas em um condomínio?
A gente percebe duas questões. Ou descumprimento de regras do regimento interno por parte dos condôminos, ou a aplicação errada dessa convenção interna por parte dos síndicos. Outra situação é de inadimplência. De regra, os condomínios estabelecem na convenção que, a partir de determinadas taxas, já pode se cobrar judicialmente. O síndico pode ajuizar uma ação de cobrança ou de execução. Com  a ação de execução, você tem três dias para pagar e, após esse prazo, inicia-se a execução, com bloqueio de contas para o pagamento, veículos. E, ainda que o imóvel seja bem de família, você pode perder o imóvel por não pagar as taxas. A lei prevê isso, independentemente do tamanho do débito.

 

E quais situações não merecem ser levadas para a Justiça?
Eu acho que questões que, eminentemente, são picuinha, briga que você leva para o lado pessoal. O que a gente vê, às vezes, é pessoas com um direito de ação muito exagerado. Qualquer situação eu quero buscar uma indenização. Mas você tem que lembrar que você é parte do condomínio. Se você aciona ele, o condomínio vai ter que contratar um profissional para defesa e, se realmente ele for condenado, você acaba pagando. É muito salutar para o convívio e para o condomínio que haja diálogo. 

 

Em que momento o síndico pode ser responsabilizado por algo que aconteça no condomínio?
Na verdade, ele pode ser responsabilizado até criminalmente. Vai se verificar se ele agiu dentro da situação de síndico ou excedeu a função, podendo ser responsabilizado individualmente, não como síndico. Hoje o que a gente vê de situações graves envolvendo os síndicos é a apropriação indevida de valores, que hoje, com uma série de instrumentos, tem diminuído. Mas hoje acho que o grande problema que os síndicos não têm percebido é a isenção de encargos. O síndico não tem prerrogativa de isentar encargos, porque os encargos estão previstos na convenção. O ideal é que, sendo aprovada em assembleia, a isenção pode ser feita. Eu acredito é que a tendência, pela quantidade de condomínios crescendo na Bahia e em Salvador, e as pessoas buscando atendimento profissional, tendo conhecimento por meio de empresas especializadas na área condominial, as pessoas começam a buscar esses direitos.