Fique atento as irregularidades nas cobranças do ITBI em construção 'a preço de custo'

A "Construção a Preço de Custo", conhecida também como CPC, é prevista em lei e resulta da vontade de uma empresa incorporadora em vender cotas (apartamentos, casas, salas, terrenos, etc ) a preços mais competitivos pelo valor real, acrescido de uma taxa de administração.

 

Nesta modalidade de aquisição de imóveis, as unidades imobiliárias são vendidas antes de iniciar a construção e os compradores custeiam as despesas com seus próprios recursos, garantindo mais economia e qualidade dos materiais utilizados.

 

Muitas são as vantagens desta modalidade de negócio, sendo que uma delas é em relação aos pagamentos, que acabam até o término da construção, e não possuem juros. O imposto federal, "lucro imobiliário", é eliminado porque a transação é realizada diretamente com a incorporadora. O ritmo da obra é ditado pela assembleia de Condôminos e o imóvel pode ser personalizado.

 

Além disso, a aplicação de recursos em obras "a preço de custo", historicamente tem demonstrado resultado positivo a médio e longo prazos e ao final, a individualização da unidade e a escritura definitiva é realizada apenas em relação a fração ideal do terreno adquirido no início, não incidindo o ITBI sobre a totalidade do contrato, pois não há transmissão da construção, mas não é bem assim.

 

Ao adquirir um imóvel na modalidade "a preço de custo" obrigatoriamente o comprador precisa adiantar o pagamento da fração ideal do terreno, e contrata a construção pelo custo real da obra e ao final, a escritura definitiva é firmada apenas em relação a esta fração do terreno. No entanto, muitas prefeituras cobram o ITBI sobre todo o valor, ou ainda, sobre o valor de IPTU ou valor venal de referência como no caso de São Paulo, e pouquíssimas pessoas sabem que isso é uma prática ilegal.

 

Se a aquisição é realizada " a preço de custo" o contribuinte tem o direito de recolher o imposto de transmissão apenas em relação a aquilo que está sendo transmitido, ou seja, apenas sobre a fração ideal do terreno, nos termos da Sumula 110 e 470 do STF que assim, dispõe:

 

"O imposto de transmissão "inter vivos" não incide sobre a construção, ou parte dela, realizada, inequivocamente, pelo promitente comprador, mas sobre o valor que tiver sido construído antes da promessa de venda."

 

Muitas pessoas deixam de buscar seus direitos, por acharem que é burocrático, caro e moroso reaver valores pagos indevidamente para o fisco no Brasil. Eu, mesmo sendo advogado, até quatro ou cinco anos atrás, não me atrevia pegar causas contra os Governos Municipais, Estaduais e Federal, por achar não valia à pena processar o Fisco.

 

No entanto, após enxergar que é uma área muito rentável e que em muitas vezes também pode ser rápida, e estudar muito, compreendi que buscar ajuda e consultoria antes de recolher o tributo, pode nos levar a buscar medidas preventivas em que podemos usar ações com liminares que afastam as ilegalidades praticadas pelo Fisco e pelos Governos, e assim, economizar recolhendo o tributo correto.

 

Portanto, se você adquiriu um imóvel à preço de custo, não deixe de buscar os seus direitos, antes de recolher o ITBI para analisar a possibilidade de liminar para recolher o tributo correto e, se você já pagou o tributo à maior, não deixe de buscar a restituição, em até cinco anos da data do recolhimento indevido.

 

* Marcus Novaes é advogado especialista em recuperação de ativos

 

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